Die Vor- und Nachteile des neuen Gesetzes

Was bringt der Bauturbo den Kommunen im Landkreis?

Kreis Konstanz. Der Mangel an Wohnraum ist auch im Landkreis Konstanz sichtbar. Zukünftig soll das Bauturbo-Gesetz, zu dem sich nun ebenfalls einige Kommunen hier in der Region geäußert haben, auch zur Beseitigung dieses Mangels beitragen.

Bei diesem Gesetz, das seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft ist, geht es um die schnellere Genehmigung von neuen Wohnungen. Kernpunkte sind der Verzicht auf langwierige Bebauungspläne, eine Frist von drei Monaten für die Gemeindezustimmung und der Schutz von Mietwohnungen vor der Umwandlung. Zudem erlaubt das Gesetz für eine befristete Zeit von fünf Jahren das Abweichen von bisherigen Bauvorschriften, wenn Städte und Gemeinden zustimmen. Wohnungsbauvorhaben können hierdurch direkt zugelassen werden, ohne dass zusätzlich ein neuer Plan aufgestellt oder geändert werden muss.

Engen und Orsingen-Nenzingen

Auch die Stadt Engen hat den Bauturbo auf den Weg gebracht und in der jüngsten Gemeinderatssitzung vom 21. Juli den Kriterienkatalog beschlossen. „Es geht nicht um das private Einfamilienhaus“, erklärte Stadtbaumeister Matthias Distler. „Es geht klar um die Nachverdichtung und die Schaffung von viel Wohnraum.“ Und darum, diesen dort zu schaffen, wo es bisher an gesetzlichen Hürden scheiterte, etwa aufgrund von alten oder fehlenden Bebauungsplänen. „Wir brauchen eine gewisse Erleichterung“, so der Stadtbaumeister. „Wir haben eine sehr große Zahl alter Bebauungspläne, die wir auch in den letzten Jahren nicht fortgeschrieben haben.“

In Engen gilt nun, dass bei Bauvorhaben im Anwendungsbereich – dieser umfasst Bebauungsplangebiete und unbeplante Innenbereiche – bei geringen Überschreitungen oder Abweichungen, beispielsweise bei der First- oder Traufhöhe oder der Dachform, Baurechtsamt und Stadtplanung Zustimmung erteilt. Nur bei wesentlichen Abweichungen oder größeren Bauvorhaben wird der Gemeinderat oder der zuständige Ausschuss hinzugezogen.

Die Gemeinde Orsingen-Nenzingen steht dem Bauturbo ebenfalls positiv entgegen, wie Bürgermeister Stefan Keil mitteilte. Entscheidend sei für ihn, dass die kommunale Planungshoheit gewahrt bleibt und jede Gemeinde weiterhin selbst entscheiden kann, inwiefern sie von den neuen Möglichkeiten Gebrauch macht. Beschlüsse zur Anwendung des Bauturbos wurden in der Gemeinde laut Keil noch nicht gefasst. Potenzial bestehe ihm zufolge grundsätzlich eher im Bereich innerörtlicher Nachverdichtungen, Bauen in zweiter Reihe, sowie bei einzelnen Baulücken, sofern die jeweiligen Rahmenbedingungen dies zulassen. Der Bedarf besteht in Orsingen-Nenzingen insbesondere im Bereich bezahlbaren Wohnraums für Familien, Alleinstehende und ältere Menschen.

Moos und Stockach

Auch die Gemeinde Moos hält die Zielsetzung des Bauturbo-Gesetzes für sinnvoll, wie Bürgermeister Patrick Krauss mitteilt. „Für unsere Kommune sind wir mit der Prüfung der konkreten Auswirkungen und Anwendungsmöglichkeiten auf unsere örtlichen Gegebenheiten jedoch noch nicht so weit fortgeschritten.“ Auch eine abschließende Festlegung auf bestimmte Areale, Baulücken oder Quartiere sowie auf konkrete Formen des zu fördernden Wohnraums sei derzeit noch nicht erfolgt.

Die Stadt Stockach sieht beim Bauturbo ebenfalls große Vorteile. Wichtig sei für Bürgermeisterin Susen Katter jedoch, mit den hierdurch neuen Möglichkeiten verantwortungsvoll umzugehen. „Belange wie beispielsweise ausreichende Stellplätze, Verkehrssicherheit, eine angemessene Erschließung oder der Umgang mit zusätzlicher Versiegelung dürfen auch bei beschleunigten Verfahren nicht vernachlässigt werden. Deshalb ist eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall entscheidend.“ Außerdem werde für Katter der Bauturbo auch aufgrund der derzeit hohen Baukosten und dem Zinsniveau allein nicht automatisch zu mehr Bautätigkeit führen.

Auch der Stockacher Gemeinderat hat noch keinen Beschluss zur Anwendung des Gesetzes gefasst. „Wir haben bewusst darauf verzichtet, starre Vorgaben zu schaffen“, sagt Susen Katter. Die Stadt setze ihr zufolge bewusst auf eine sorgfältige Prüfung jedes einzelnen Vorhabens. „So bleiben wir flexibel und können die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten angemessen berücksichtigen." Potenzial sieht sie grundsätzlich an mehreren Standorten im Stadtgebiet und in den Ortsteilen. „Besonders interessant wird das Areal des ehemaligen Pflegeheims in der Zoznegger Straße, sobald die Gemeinschaftsunterkunft des Landkreises dort zum Jahresende geschlossen wird. Ebenso sehen wir Entwicklungspotenzial im Bereich der Schiesser-Kreuzung sowie auf den Flächen hinter dem künftigen Feuerwehrhaus.“

Wohnraum als wichtiger Beitrag zur Entlastung

In Sachen Wohnraumförderung hebt die Stockacher Bürgermeisterin den Mangel an Wohnungen für Familien hervor. „Grundsätzlich benötigen wir aber Wohnraum in unterschiedlichen Größen und Preisklassen, damit Menschen in verschiedenen Lebenssituationen ein passendes Angebot finden.“ Dass der Wohnungsmarkt angespannt ist, zeigt sich laut Susen Katter auch daran, dass Stockach seit diesem Jahr zur Gebietskulisse mit angespanntem Wohnungsmarkt gehört und damit die Voraussetzungen für die Mietpreisbremse erfüllt. „Jeder zusätzliche Wohnraum kann daher einen wichtigen Beitrag zur Entlastung leisten.“ Generell empfiehlt die Stadt Stockach Bauherrinnen und Bauherren außerdem, frühzeitig das Gespräch mit der Verwaltung zu suchen. Zur Unterstützung hat die Stadt auf ihrer Internetseite unter www.stockach.de/leben-und-service/bauen-und-wohnen/bauturbo eine Informationsseite mit allen Fragen und Antworten zum Bauturbo eingerichtet.

Eine wichtige Hilfe, um schneller Wohnraum zu schaffen

Auch die Stadt Singen äußerte sich zum Bauturbo. So soll der Bauturbo als Instrument verstanden werden, der die maßvolle Nachverdichtungen durch Neubau, Anbau und Aufstockungen im Stadtgebiet oder den Singener Ortsteilen zuzulassen mit dem Ziel der Schaffung des zusätzlichen Wohnraums, wozu er auch erlassen wurde, wie Thomas Mügge, vom Fachsbereich Bauen mitteilt. „Der Singener Gemeinderat hat bereits im zuständigen Ausschuss für Stadtplanung, Bauen und Umwelt die Anwendung des Bauturbos bei einzelnen Bauanträgen mehrheitlich beschlossen“, fügt Thomas Mügge noch hinzu. Zusätzlich berichtet er, dass Einvernehmen herrscht, dass die kommenden Anträge als Einzelfälle behandelt werden, bevor man Strategien entwickelt, wie man mit der neuen Situation umzugehen ist. „Was wir nicht möchten, ist voreilig durch Konzepte die zunächst positiv zu beurteilenden Möglichkeiten des Bauturbos auszubremsen“, fügt er noch hinzu.

Das größte Potenzial des Bauturbos besteht bei der maßvollen und städtebaulich vertretbaren Nachverdichtung in Gebieten, in denen das Planungsrecht bereits über qualifizierte Bebauungspläne gegeben ist. „In solchen Gebieten, in denen vereinzelnd auch Bauplätze zu Verfügung stehen, könnte man gegebenenfalls über den Bauturbo mehr Wohnraum schaffen“ fügt Mögge hinzu. Demnach soll laut ihm das Bauturbo-Gesetz bei ganzheitlichen Sanierungen von Mehrfamilienhäusern zum Zuge kommen, die in diesem Zusammenhang auch erweitert oder aufgestockt würden. „Außerdem wollen wir auch seriellem Bauen in Singen eine Chance geben. So könnte auch ein einfacheres Bauen mit Qualität ermöglicht werden, das insgesamt erschwinglicher werden sollte“, ergänzt Mögge.

Höri-Bürgermeister sieht Risiko beim Bauturbo

Auch Gaienhofens Bürgermeister Jürgen Maas sieht den Bauturbo grundsätzlich positiv. "Allerdings sehe ich gerade für Gemeinden mit extrem hoher Nachfrage und hohen Grundstückspreisen auch das Risiko, dass versucht wird, das Instrument für Luxus- und Zweitwohnungen zu nutzen." In der Gemeinde gibt es laut Maas derzeit noch keine konkreten Pläne zur Anwendung des Gesetzes. "Wir werden uns, entsprechend den Empfehlungen des Landes, zunächst generelle Leitlinien entwickeln, bevor wir über einzelne Anträge entscheiden." Man wolle ihm zufolge bezahlbaren Wohnraum schaffen und gleichzeitig verhindern, dass Luxus- und Zweitwohnungen entstehen.

Projekt mit dem Bauturbo

Dass der Bauturbo eine Erweiterung und Ermöglichende Aufstockung des Wohnraums ist, zeigt die Baugenossenschaft Hegau eG aus Singen. Denn mit dem Bauturbo-Gesetz wird sie in den kommenden Jahren die Schauinslandstraße 25 bis 41 den bestehenden Gebäudebestand durch Aufstockung und Anbauten um rund 60 barrierefreie Wohnungen ergänzen. „Der Bauturbo eröffnet dadurch die Möglichkeit, hierfür auf ein langwieriges Bebauungsplanverfahren zu verzichten und stattdessen unmittelbar über die Baugenehmigung zu entscheiden“, äußert sich Kai Feseker, Geschäftsführender Vorstand der Baugenossenschaft Hegau. Gerade bei der Nachverdichtung im Bestand kann, laut Feseker, ein erheblicher Zeitgewinn bedeuten und hilft dabei, dringend benötigten Wohnraum schneller zu schaffen.

Spürbare Potenziale seitens der Hegau

Feseker begrüßt auch die jüngsten Änderungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg, denn die dort vorgesehenen Erleichterungen für Aufstockungen und Anbauten erleichtern die Nachverdichtung im Gebäudebestand. „Erst das Zusammenspiel aus planungsrechtlichen Erleichterungen durch den Bauturbo und den bauordnungsrechtlichen Anpassungen der Landesbauordnung schafft die Voraussetzung, um die Projekte wie die Schauinslandstraße umsetzen zu können“, fügt Feseker hinzu. Dass das Potenzial zur Beschleunigung von künftigen Projekten spürbar ist, sieht Feseker positiv, doch „ob sich dieses auch in der Praxis realisiert, wird maßgeblich davon abhängen, wie die Regelung von Kommunen und Genehmigungsbehörden angewendet wird. Wenn alle Beteiligten den Bauturbo aktiv nutzen, kann er insbesondere bei Aufstockungen und Nachverdichtungen zu einer deutlichen Beschleunigung beitragen“, fügt Feseker noch hinzu. Die nächsten Jahre werden zeigen, wie rechtssicher Genehmigungen auf Grundlage des Bauturbos tatsächlich sind, denn sowohl Bauherren als auch Genehmigungsbehörden benötigen in dem Fall Planungssicherheit. 

Perspektive der WBG

Eine zurückhaltendere Einschätzung kommt von der WBG Gottmadingen. Nach ihrer Ansicht hat der Bauturbo vor allem Auswirkungen auf die Bauleitplanung und damit nur indirekt auf die Arbeit der Genossenschaft. Ob Genehmigungsverfahren dadurch tatsächlich schneller werden, sieht die WBG Gottmadingen skeptisch. Zunächst müssten die Kommunen Kriterien entwickeln, um rechtssicher entscheiden zu können. Als größte Hürden für den Bau bezahlbarer Wohnungen nennt die WBG Gottmadingen weiterhin steigende Baukosten, unklare Förderbedingungen, politische Unsicherheiten – etwa bei den Vorgaben zur Beheizung – sowie Probleme in den Lieferketten. Um den Wohnungsbau zu beschleunigen, fordert die Genossenschaft eine bessere finanzielle Ausstattung der Wohnraumförderung von Bund und Land, niedrigere Zinsen sowie eine Reduzierung der Mehrwertsteuer bei reinen Wohnungsbauprojekten.

von Philipp Findling und Juleda Kadrija