Angespannte Wohnungsmärkte

Was bleibt den Städten außer dem Bauen und der Mietpreisbremse?

Landkreis Konstanz. Die Wohnungsmärkte bleiben angespannt, die Anwendungsgebiete für die Mietpreisbremse wechseln. Im Landkreis Konstanz gilt das Wohnmarktinstrument in den drei größten Städten des Landkreises seit diesem Jahr nicht mehr - in Stockach, Bodman-Ludwigshafen und Mühlingen gilt sie wiederum erstmals. Das WOCHENBLATT hat mit den Städten Konstanz, Stockach und Singen und dem Mieterbund über Probleme auf dem Wohnungsmarkt, Entlastungen und weitere Mittel zur Entlastung der angespannten Lagen gesprochen. Die Mietpreisbremse scheint dabei eher Notnagel als ein Problemlöser zu sein.

Kritik an der Landesregierung

Konstanz, Radolfzell und Singen sind raus aus den Anwendungsgebieten für die Mietpreisbremse. Der Grund dafür ist ein Gutachten des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg zu den jeweiligen Wohnungsmärkten der Städte - doch auf die Einschätzung des Gutachtens hagelte es Kritik aus Konstanz und Singen. "Die Stadt hat die Entscheidung hart kritisiert(...). Die Realität vor Ort wurde nicht berücksichtigt, unter anderem weist Konstanz eine der niedrigsten Leerstandsquoten im Land auf", sagt Julia Lange, Referentin für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit der Stadt Konstanz.

Ähnlich sieht es bei der Stadt Singen aus, wie der Pressesprecher der Stadt, Stefan Mohr sagt. Singens Oberbürgermeister, Bernd Häusler, richtete im letzten Jahr deshalb einen Appell an Ministerpräsident Winfried Kretschmann aus: "Die erlebte Realität für die Einwohnerinnen und Einwohner unserer Stadt sieht anders aus."

Die Probleme mit den Mietpreisen und den Wohnräumen

In Konstanz ist die durchschnittliche Bestandsmiete laut aktuellem Mietspiegel innerhalb von drei Jahren um rund zehn Prozent gestiegen und liegt inzwischen bei 11,37 Euro pro Quadratmeter. Ein Gutachten des Landes zeigt zudem, dass die Mieten zwischen 2017/18 und 2022/23 deutlich angezogen haben: um 27,1 Prozent in Singen, um 22,8 Prozent in Stockach und um 17,2 Prozent in Konstanz. Dort lag das Mietniveau allerdings bereits zuvor auf einem besonders hohen Niveau von rund 14,87 Euro pro Quadratmeter, wie Winfried Kropp Vorsitzender des Deutschen Mieterbunds Bodensee erklärt. 

Dem Bedarf nach neuen Wohnungen kommen die Städte Singen und Konstanz nicht hinterher, wie Mohr und Lange berichten. Mohr zeigt das anhand einer Studie der Empirica AG zur Wohnungsnachfrage aus dem Jahr 2022. Laut der Studie braucht die Stadt Singen zwischen 2021 und 2035 jährlich 140 neue Wohnungen. Laut Mohr konnte die Stadt Singen das zeitweise sogar übertreffen: 2020 gab es 162 neue Wohnungseinheiten(WE), 2021 321, 2022 297 und 2023 149 neue WE. In den Jahren 2024 und 2025 gab es hingegen nur 80 und 84 neue WE. In Stockach seien die Einwohnerzahlen stabil geblieben, wie Stockachs Bürgermeisterin Susen Katter berichtet, dort ist aber ebenfalls die Bautätigkeit spürbar zurückgegangen.

Das Problem mit den Ferienwohnungen

Probleme bei der Bereitstellung von Wohnungen und Baugrund decken sich in den drei Städten: gestiegene Baukosten und fehlende Förderungen von Landesebene. "Die Fördermittel durch Bund und Land sind teilweise zurückgegangen und zum Teil nicht erhöht worden. Die Beantragung von Fördermitteln ist mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden", sagt Stefan Mohr. Während in Konstanz zudem auch Flächen zum Bauen knapper würden, laut Julia Lange, seien in Stockach hingegen ausreichend potenzielle Flächen vorhanden, aber Baukosten und Renditeziele stünden Bauunternehmen im Weg, wie Katter erklärt.

Ein zusätzlicher Druckfaktor ist nach Einschätzung von Winfried Kropp, Vorsitzender des Mieterbundes Bodensee, die Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke. In seenahen Gemeinden würden Wohnungen zunehmend als Ferienunterkünfte oder Zweitwohnsitze genutzt. Einige Kommunen reagieren bereits mit sogenannten Zweckentfremdungssatzungen, die etwa gegen dauerhaften Leerstand oder übermäßige Kurzzeitvermietung vorgehen. In Konstanz konnten auf diesem Weg nach Angaben des Mieterbundes rund 300 Wohnungen wieder dem regulären Mietmarkt zugeführt werden.

Das unternehmen die Städte, um den Wohnmarkt zu entlasten

Die Möglichkeiten der Städte teuren Mieten entgegenzuwirken halten sich in Grenzen. Die Stadt Singen kann ohne Wohnbaugesellschaft weitgehend beratend unterstützen, wie Stefan Mohr erklärt. Darüber hinaus bewerbe die Stadt laut ihm, ein Landesprogramm für die Wiedervermietungsprämie von bis zu 2 Monatskaltmieten von länger als 6 Monate leerstehenden Wohnraum und einen Leerstandsmelder. Laut Susen Katter bietet die Stadt Stockach städtische Mietpreise teils deutlich unter den Werten des Mietspiegels an.

Darüber hinaus bewerbe die Stadt laut Mohr, ein Landesprogramm für die Wiedervermietungsprämie von bis zu zwei Monatskaltmieten von länger als sechs Monate leerstehenden Wohnraum und einen Leerstandsmelder. Laut Susen Katter bietet die Stadt Stockach städtische Mietpreise teils deutlich unter den Werten des Mietspiegels an. In Konstanz bietet die Stadt das Handlungsprogramm Wohnen mit verbindlicher Quote für geförderten Wohnraum und Konzeptvergaben mit sozialen Kriterien, wie Julia Lange erklärt. Zudem gibt es dort die Städtische Wohnungsbaugesellschaft (WOBAK) mit dauerhaft gebundenem Bestand und genossenschaftlichem Bauen.

Wie Stefan Mohr und Julia Lange berichten, wünschen sich die Städte Konstanz und Singen den Erhalt beziehungsweise die Wiedereinführung der Mietpreisbremse, um damit Mieter zu unterstützen. Beide verweisen jedoch darauf, dass die Schaffung von neuem bezahlbaren Wohnraum wesentlich hilfreicher sei. Da die Mietpreisbremse erst seit diesem Jahr in Stockach angewendet werden kann, möchte Susen Katter noch kein Urteil darüber abgeben, ob das Instrument einen wichtigen Beitrag für die Stadt Stockach leistet. Sie teilt aber die Einschätzung des Gutachtens des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg.

Urteil zur Mietpreisbremse

Doch wie viel bringt die Mietpreisbremse wirklich? Laut Winfried Kropp kann auch die Mietpreisbremse die Wohnraumentwicklungen nur begrenzt aufhalten. Sie begrenzt bei Neuvermietungen von älteren Bestandswohnungen die Miete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da diese Vergleichswerte jedoch regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst werden, bremse das Instrument lediglich das Tempo des Anstiegs – einen wirklichen Stopp der Mietpreise könne es nicht erreichen, so Kropp.

Nach Erfahrungen aus der Beratungspraxis des Mieterbundes bleibt die Wirkung begrenzt, weil das Gesetz zahlreiche Ausnahmen enthält: So gilt die Regelung etwa nicht für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Außerdem müssen Mieter selbst aktiv werden und sich auf die Mietpreisbremse berufen. Viele scheuen diesen Schritt, weil sie Konflikte mit Vermietern vermeiden wollen.

Dennoch hält der Mieterbund das Instrument grundsätzlich für sinnvoll. „Die Mietpreisbremse ist zwar ein relativ stumpfes Schwert, aber es ist gut, überhaupt ein Schwert zu haben“, berichtet Winfried Kropp. Sorge bereitet dem Mieterbund zudem die Entscheidung der Landesregierung, die Mietpreisbremse in einigen Städten aufzuheben und in anderen neu einzuführen. Besonders in teuren Städten könne dies dazu führen, dass immer mehr Familien verdrängt werden. Wenn Beschäftigte in Berufen wie Pflege, Handwerk oder öffentlichem Verkehr keine bezahlbaren Wohnungen mehr finden, gerate langfristig auch der soziale Zusammenhalt in Gefahr.

Neues Instrument für Mieter

Neu ist hingegen ein Instrument der Partei Die Linke. Die sogenannte Mietwucher-App der Partei ist seit dem 19. Januar 2026 auch für Mieter in Konstanz verfügbar. Über das Portal können Mieten auf überhöhte Forderungen überprüft und dem zuständigen Amt gemeldet werden. Bundesweit wird das Angebot seit Ende 2024 ausgebaut und ist inzwischen in 35 Städten verfügbar. Nach Angaben der Bundestagsfraktion haben bislang mehr als 250.000 Haushalte ihre Miete prüfen lassen. Über 8.500 Verdachtsmeldungen auf Mietpreisüberhöhungen wurden an die zuständigen Behörden weitergeleitet.

In Konstanz haben seit dem Start des Angebots 403 Haushalte ihre Miete überprüft. In 191 Fällen lag die verlangte Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, erklärt Hanno Bruchmann, wissenschaftlicher Mitarbeiter von Caren Lay, Bundestagsabgeordnete und Sprecherin für Mieten- und Wohnungspolitik der Linken. Vier besonders gravierende Fälle mit durchschnittlich 68 Prozent Überhöhung wurden über das Portal direkt an die Stadt Konstanz gemeldet. Betroffene bundesweit würden allerdings aus Sorge vor Konsequenzen auch auf eine Meldung verzichten, so Bruchmann.

Sebastian Ridder und Juleda Kadrija